		보 도 자 료
		배포일시	2014. 3. 17(월) 총 10매 (본문 5, 참고 5)
담당 부서	주거복지기획과	담 당 자	∙과장 김효정, 사무관 김경헌, 주무관 이남일 ∙☎ (044) 201-3360, 3361
보 도 일 시		2014년 3월 18일(화) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 3. 17(월) 11:00 이후 보도 가능

주택 임대사업 활성화를 위한 규제개선 본격 추진

- 임대주택법 시행령 입법예고(3.18) 및 각종 제도개선 착수 -

◇ 민간임대사업에 대한 등록요건 및 각종 임대규제 완화

◇ 준공공임대주택 등록 시 조세감면‧금융지원 대폭 확대

◇ 임대사업자에 대한 주택 통분양 활성화 등 임대사업 불편사항 개선

□  임대사업의 수익성 개선을 통해 민간 임대주택 공급을 활성화하기 위한 규제 완화 및 혜택 확대가 본격 추진된다.

ㅇ 정부는 ｢’14년도 국토교통부 업무보고｣(2.19) 및 ｢주택 임대차시장 선진화방안｣(2.26)을 통하여 민간 임대사업을 활성화함으로써 전월세난을 완화하겠다고 밝힌 바 있다.

□ 국토교통부(장관: 서승환)는 민간임대사업 활성화를 위한 첫 번째 후속조치로 3월18일 ｢임대주택법 시행령․시행규칙｣ 개정안을 입법예고한다고 밝혔다(규제심사, 법제처심사를 거쳐 7월말 시행 예정). 그 주요 내용은 다음과 같다.

ㅇ 첫째, 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환하여 등록하는 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정하여, 준공공임대주택 공급을 촉진한다.

	준공공임대주택이란?
◆ ‘13.12월 도입된 제도로 임대사업자에게 강화된 조세감면․금융지원을 제공하여 민간 임대사업자의 자발적인 등록을 유도하되, 기존의 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화한 것이 특징임 ⇨ 민간임대주택이면서도, 장기의 의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하) 및 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보

ㅇ 둘째, 임대의무기간* 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대**하여, 임대사업자의 큰 부담요소였던 임대의무기간을 탄력적으로 운영하게 된다.

* 임대의무기간(일반: 5년 /준공공임대주택: 10년) 중에는 임대사업자에게만 임대주택 매각을 허용하여, 임차인 주거안정 및 임대주택 재고물량 확보

** 임대사업자에 대한 매각 범위 확대

(현행) 매매 전에 이미 등록된 임대사업자에게만 매각 허용
(개정) 매입을 계기로 새로 등록하는 임대사업자에 대하여도 매각 허용

** 임대사업자가 아닌 자에 대한 매각 범위 확대

(현행) 부도, 파산, 2년연속 적자, 2년연속 부(負)의 현금흐름 시 일반매각 허용

(개정) 12개월간 전체 공실률이 계속하여 20% 이상인 임대사업자로서 해당기간동안 계속 공실이었던 임대주택, 철거가 예정되는 등으로 임대사업을 계속하기가 현저히 곤란한 임대주택 등도 일반 매각 허용

ㅇ 셋째, 민간임대사업자의 임대주택에 대하여는 임대사업자 동의를 전제로 임차권의 양도․전대가 완전히 허용하여, 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대사업이 가능해진다.

* (현행) 근무․치료 등으로 40㎞ 이상 이사, 상속․혼인에 따른 이사, 국외 이주 등 임대주택의 임차권 양도․전대 요건을 엄격하게 제한

* (개정) 민간임대주택에 대하여는 임대사업자가 동의하기만 하면 임차권
양도 및 전대 허용(임차인 자격 제한이 엄격한 공공임대주택과 구분)

ㅇ 넷째, 그 밖에 법령이 불명확하거나 미비하여 임대사업자와
임차인에게 불편을 주었던 사항이 개선된다.

- 5년건설임대주택의 분양전환가격 산정기준이 불명확하여 혼란이 초래되고 있어, 이를 ‘입주자모집공고 당시 공고된 건축비’로 명확화

	5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방법
◆ 최초입주자모집 당시 주택가격(건축비+택지비)와 분양전환시 감정평가액의 산술평균액 [다만, 주택 산정가격(분양전환 시의 표준건축비) 초과 금지]

* (현행) 주택가격 중 건축비에 대하여 표준건축비를 상한액으로 규정하고
있으나, 그 밖의 산정기준이 없어 해석‧적용상 혼란 여지

* (개정) 입주자모집공고 시점에서 택지비와 건축비를 구분하여 공고하고, 분양전환가격 산정 시 공고한 건축비를 적용하도록 하여 분쟁소지 차단

- 공공임대주택의 임대보증금이 증액되어 임차인이 이를 분할납부하는 경우의 가산금리 한도 규정(⇒ 정기예금 금리 이하)

ㅇ 이상의 ｢임대주택법 시행령‧시행규칙 개정안｣에 대하여는 4월26일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.
go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과
(우편번호 339-012) 팩스 044-201-5531

□ 이번 임대주택법 시행령․시행규칙 개정안 입법예고 외에도 민간
임대사업을 활성화하기 위한 다양한 제도개선이 계속 추진된다.

ㅇ 첫째, ｢임대주택법 개정｣을 통해 준공공임대주택의 등록요건을 대폭 완화*하고(2월 국회 기제출), 임대조건 신고의무 미이행 등 가벼운 의무위반에 대한 형벌을 과태료로 전환**한다(3월 국회제출 예정).

* (현행) ’13년4월1일 이후에 매입한 주택만 준공공임대주택 등록 가능
(개정) ‘13년3월31일 이전에 매입한 주택 및 건설임대주택도 등록 허용

** (과태료 전환대상) 임대의무기간 중 매각, 임대조건 내용 및 신고의무 위반

ㅇ 둘째, ｢조세특례제한법 개정｣(6월 국회제출 예정)을 통해 준공공임대주택에 대한 조세감면 혜택을 강화한다(5년매입임대는 현행 유지).

- 재산세 감면율은 전용면적 40～60㎡가 50%에서 75%로, 전용면적 60～85㎡가 25%에서 50%로 확대되고,

- 소득세·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대되며,

- 특히, 향후 3년간 신규․미분양주택 또는 기존주택을 구입하여 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세가 면제된다.

ㅇ 셋째, 8.28 전월세대책으로 국민주택기금에서 지원중인 임대주택 매입자금의 지원 대상을 신규․미분양주택 및 기존주택에서 신규․분양주택으로 확대한다(4월 주택기금 운용계획 변경 예정).

	준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건
◆ (준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시 - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서 금리 연 2.7%로 10년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능) ◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시 - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서 금리 연 3.0%로 5년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

ㅇ 넷째, ｢주택공급에 관한 규칙 개정｣(3월 입법예고 예정)을 통해, 민영주택 분양 시 임대사업자가 단지․동․호 단위로 통분양받을 수 있도록 하되,

* (현행) 임대사업자 중 리츠․부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인)

* (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)

- 해당 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 하여 무주택서민을 위한 공공성도 갖추도록 한다.

□ 국토교통부 관계자는 이러한 일련의 제도개선이 민간 임대사업자 간담회(’13.12.19, 2.5), 임대사업자(102명)․전문가(76명) 설문조사(2.7) 등을 통해 현장의 의견을 적극적으로 수렴한 결과로서,

ㅇ 주택산업연구원 분석으로도 미등록임대에 비해 5년매입임대, 준공공임대의 수익성이 현저하게 개선되는 것으로 나타났다고 밝혔다.

준공공임대주택 수익성 분석 (주택산업연구원)

◆ 10년 임대 후 매각 시, 연평균 수익률 시뮬레이션 결과

ㅇ 미등록임대 : 2.10%

ㅇ 5년매입임대 : 3.59% → 4.05% (금융지원 확대 영향)

ㅇ 준공공임대 : 3.96% → 4.66% (조세감면‧금융지원 확대 영향)

(전용면적 40~60㎡ 주택)		주택가격 상승률
		0%	1%	1.5%	2%
임대사업자 미등록		0.22%	2.10%	2.91%	3.69%
임대사업자 등록	5년매입임대(종전)	1.77%	3.59%	4.40%	5.17%
	5년매입임대(개선)	2.26%	4.05%	4.84%	5.59%
	준공공임대(종전)	2.15%	3.96%	4.79%	5.57%
	준공공임대(개선)	2.90%	4.66%	5.49%	6.28%

* 위 수익률은 임대주택 유형을 서로 비교하기 위해 특정한 상황을 가정하여 도출한 값임

□ 이들 제도개선이 국회통과 등으로 완료되면, 미등록임대사업자의 임대사업자 등록 및 신규공급이 활성화되고, 10년 이상 임대하는 준공공임대주택 공급이 크게 증가하는 등 시장구조가 개편되어,

ㅇ 주택 임대시장이 안정화․투명화하고, 점차 무주택 서민의 주거비 부담이 완화될 것으로 기대된다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주거복지기획과 김경헌 사무관(☎ 044-201-3360)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1	제도개선 관련 Q&A

1. 기존에 매입임대로 운영하고 있던 임대주택을 준공공임대주택으로
전환하려고 하는데, 가능한지?

□ 현재도 ’13.4.1. 이후에 매입하여 등록한 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록할 수 있으나,

ㅇ 명문규정을 두지 않고 있고, 10년의 임대의무기간에 임대주택으로서 기 임대한 기간을 전혀 산입하지 않아 전환 등록의 실익이 적었음

□ 향후에는 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하면,
기 임대한 기간의 50%를 준공공임대주택으로 산입하게 됨

ㅇ 더욱이 ’13.4.1. 전에 매입한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 법이 개정되면, 전환등록의 실효성이 더욱 높아질 전망임

※ 다만, 기존에 보유한 주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하더라도, 새로이 매입하는 것은 아니므로 국민주택기금 매입자금 대출대상에서는 제외됨

2. 임대사업자가 의무위반을 한 경우, 현재 형벌을 부과하고 있으나,
과태료로 전환한다고 하는데, 이유는? 오히려 임차인 보호가
소홀해 지는 것 아닌지?

□ 공공임대 공급 보완을 위한 민간 임대주택 등록을 촉진하기 위하여는, 의무위반의 정도에 비해 무거운 형벌을 과태료로 전환할 필요

ㅇ 임대의무기간, 임대조건신고의무 등 임대사업자의 의무가 행정적 의무에 해당하는 점을 고려할 때 형벌보다는 과태료가 적합함

ㅇ 특히, 과태료는 형벌에 비해 시장·군수·구청장이 신속하게 조치할 수 있으므로, 실효성이 오히려 높아질 수 있고

- 임대의무기간을 위반한 경우에는 감면받은 세액 추징, 기금대출에 대한 위약금 부과를 하게 되므로, 임차인 보호가 약화되지는 않을 것임

3. 임대사업자에 대한 별도공급이 허용되는데, 임대사업자에게 신규
분양기회가 돌아가는만큼, 무주택자의 내집 마련 기회가 줄어드는 것 아닌지?

□ 현재도 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에 민영주택을 별도 공급할 수 있으나 활성화되지 못하고 있어, 요건·절차를 완화하는 것임

* 20세대 이상 규모의 임대사업자(법인·개인)

ㅇ 다만, 입주자모집승인권자인 시·군·구가 임차수요와 청약경쟁률 등 분양수요를 감안하여 필요하다고 인정하는 경우 별도공급되는 비율을 제한할 수 있도록 하고 있고,

- 해당 주택은 5년매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 하여, 당장 내집마련이 곤란한 무주택자에게 도움이 되도록 할 계획

참고 2	매입임대주택 제도 개요

□ (개요) 매입임대주택은 임대사업자(시ㆍ군ㆍ구에 등록한 자를 말함)가 건설이 아닌 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택으로,

* 등록기준 : 1호 이상(미분양 해소 대책으로 ‘08년 완화 : 5→1호)

ㅇ 민간의 여유자금을 활용하여 임대주택 공급을 확대하고 미분양 주택 해소 등의 목적으로 도입(‘94, 임대주택법)

□ (공급) 제도 도입 이후 사업자 및 임대주택 재고가 지속 증가하여 ‘12년말 기준 4.5만명이 약 27.4만호 공급중

* 사업자 수(명)  : 0.3만(’97) →  1.7만(‘02) →  3.1만(’07) → 4.5만(’12)
임대주택수(호) : 2.8만(’97) → 11.1만(’02) → 28.0만(’07) → 27.4만(’12)

□ (지원) 임대주택법상 임대사업자로 등록하면 세제 혜택*을 부여하고, 국민주택기금에서 매입임대자금 지원**

* 취득세․재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제․감면 등
⇒ (8.28대책) 양도소득세 감면 확대, 소득세·법인세 감면(20%) 신설

** 임대주택 매입시 5.0% 이율로 호당 최대 6,000만원 지원(신규미분양주택)

⇒ (8.28대책) 3.0% 이율로 수도권 1.5억원(지방 7,500만원) 지원(기존주택 매입 포함)

□ (규제) 자유롭게 등록할 수 있으나, 등록 시 임대의무기간(5년)* 등 규제를 받게 됨

* 임대의무기간내 매각 금지, 위반시 2년이하 징역/2천만원이하 벌금

□ (준공공임대주택) 매입임대의 일종이나, 전월세시장 안정을 위해 매입임대보다 강화된 규제* 및 인센티브** 적용(4.1대책, ’13.12.5. 시행)

* (규제) 임대의무기간(10년), 최초임대료 제한(시가 초과 금지)

** (혜택) 양도소득세·재산세 감면폭 확대, 매입자금 기금융자(금리 연 2.7%)

참고 3	준공공임대주택 제도 개요

□ 추진배경

ㅇ 임대시장 안정 및 무주택서민 주거안정, 주택거래 활성화 등을 위해 자발적 의사로 임대료 등 공공적 규제를 적용받는 민간매입임대주택 도입 결정(’13.4.1 부동산종합대책, 12.5 개정 임대주택법 시행)

	4.1 부동산 종합대책 (준공공임대주택 부문 발췌)
□ 민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 ‘準 공공임대주택’을 신설하여 세제혜택 부여 ㅇ 임대의무기간 준수, 임대료 인상률 제한 요건을 충족하는 경우 준공공임대주택으로 등록, 조세감면 등 혜택 부여 (임대주택법 개정) - 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무 부여

□ 준공공임대주택의 개념

ㅇ 민간매입임대의 일종이나, 임대료 결정 등에 규제를 받는 대신, 조세감면, 주택기금 융자 등 인센티브가 부여되는 민간임대주택(’13.4.1.이후 매매계약을 체결한 전용면적 85㎡ 이하 주택, 주거용 오피스텔 포함)

* 기존 민간매입임대와의 차이

① 공공적 규제 : 임대의무기간 연장(5년 ⇒ 10년), 최초임대료․보증금 제한(주변시세 이하), 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)

② 인센티브 : 재산세 추가 감면(’13.12.5. 지방세특례제한법 개정 시행)
양도소득세 추가 감면(‘14.1.1 조세특례제한법 개정 시행)
주택 매입․개량자금 주택기금 융자

□ 기대효과

ㅇ 민간의 시중 여유자금에 의해 공공성을 갖춘 장기임대주택이
공급됨에 따라 서민주거안정 및 주택거래 활성화

참고 4	임대주택 유형별 조세감면 현황

부과기준액

(일반적인 경우)

감면기준

감면세액 환수

취득세

사실상 취득한 자(등기 불필요)

ㅇ 전용면적 85㎡ 이하의 공동주택 건축 또는
공동주택․오피스텔 최초분양

*  60㎡ 이하 : 호수 등 제한 없음

* 60～85㎡:  10년이상 임대목적으로 20호 이상 취득하거나
20호 이상 보유한 자가 추가하여 취득하는 경우

ㅇ 세액 감면율

	40 이하	40～60	60～85
미등록	-	-	-
건설	면제	면제	25%
매입	면제	면제	25%
준공공	면제	면제	25%

ㅇ임대중단 시 추징

*부도․파산․경제적 사정 및 임차인 조기분양전환은 추징제외

신고가액(공시가격보다 낮은 경우 공시가격)

* 세율

6억원이하 : 1%

6억~9억이하 : 2%

9억원초과 : 3%

재산세

과세기준일 현재 사실상 소유한 자(등기 불필요)

ㅇ 공동주택 건축․매입 및 오피스텔 매입

*  2호 이상 임대목적에 직접 사용

ㅇ 세액 감면율

	40 이하	40～60	60～85
미등록	-	-	-
건설	면제	50%	25%
매입	50%	50%	25%
준공공	면제	50%⇒75%	25%⇒50%

ㅇ환수 없음

- 다만, 준공공임대 중 40㎡ 이하에 한하여 추징*

*부도․파산․경제적 사정 및 임차인 조기분양전환은 추징제외

공시가격 X 공정시장가액비율(60%)

소득세

․

법인세

임대로 사업소득을 얻는 자

ㅇ 건설·매입임대주택(오피스텔 포함)

- 임대사업자(소득세법·법인세법에 따른 사업자 등록 필요)

- 기준시가 3억원 이하, 3호 이상 5년 임대

ㅇ 세액 감면율

	40 이하	40～60	60～85
미등록	-	-	-
건설	20%	20%	20%
매입	20%	20%	20%
준공공	20%⇒30%	20%⇒30%	20%⇒30%

ㅇ3호이상 5년임대 중단 시, 이미 감면받은 세액 및 가산이자* 일괄납부

*법령상 의무, 파산, 강제집행, 회생절차 등에 따라 처분하는 경우는 가산이자 면제

과세기간의 사업소득 수입금액 - 사업 필요경비

양도

소득세

유상으로 소유권을 사실상 이전한 자(등기 불필요)

ㅇ 다주택자 중과 삭제(미등록․건설․매입․준공공 포함)

ㅇ 양도소득세 장기보유특별공제율 적용(소득공제율)

0~149㎡	3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년~
미등록	10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%
건설	10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%
매입	10%	12%	15%	20%	25%	30%	35%	40%
준공공	10%	12%	15%	20%	25%	30%	35%	60%

*  주택 종류 제한 없음

ㅇ 향후 3년간 매입하여 준공공임대주택 등록 시, 양도세 면제

ㅇ환수 없음

양도차익 = 양도가액(=실지거래가액) - 필요경비

종합

부동산세

주택의 공시가격 합산액이 6억원을 초과하는 자

ㅇ 종합부동산세 합산 배제(전용면적 0~149㎡)

- 임대사업자(소득세법·법인세법에 따른 사업자 등록 필요)

- (건설) 공시가격 6억원 이하,  2호 이상 5년 임대

- (매입) 공시가격 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하),
1호 이상 5년 임대

ㅇ임대중단 시,
감면세액 및
가산이자 추징

(주택공시가격 합산액 - 6억원) x 공정시장가액비율(80%)

* 진한색 란은 2.26대책을 통해 확대된 내용